ALQUILER TEMPORAL
Los referidos «alquileres temporales», tienen su amparo en el artículo 3 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que regula el “arrendamiento para uso distinto del de vivienda”, bajo la nomenclatura de «arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra». Por su propia naturaleza, son generalmente los destinados a un uso temporal para un curso académico, para una estancia por negocios o por un proyecto de investigación, por poner algunos ejemplos, y quedan al margen del régimen aplicable a los arrendamientos de vivienda del Título II de la LAU y, asimismo, fuera de la aplicación de las medidas aprobadas por el Gobierno el año pasado con la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (norma que introdujo un tope a las subidas de renta en los contratos de viviendas de zonas tensionadas).
ALQUILER TURISTICO
El apartamento turístico (AT) es propiedad de empresas pertenecientes al sector turístico y se destina a alojamiento vacacional que puede arrendarse por días o semanas, mientras que la vivienda de uso turístico (VUT) es una propiedad, de carácter residencial, perteneciente a un particular que, ocasionalmente, la alquila para estancias cortas (en general, máximo 30 días).
En algunas CCAA es posible alquiler la vivienda por habitaciones o realizar una cesión parcial de la misma, mientras que los apartamentos turísticos siempre deben alquilarse al completo.
No existe una regulación estatal, ya que la competencia para regular este tipo de establecimientos corresponde a las CCAA. Si en alguna comunidad autónoma no existe normativa en esta materia, se aplica el régimen de arrendamiento de temporada, previsto en la LAU.
Las ordenanzas municipales de la localidad en que se encuentre situada la vivienda pueden limitar o condicionar su utilización con fines turísticos.
El alquiler turístico tiene repercusión fiscal. A continuación, se proporciona información sobre cómo tributan los ingresos obtenidos por la realización de esta actividad.
Las rentas obtenidas del alquiler turístico están sujetas a tributación en el IRPF:
- Si se trata de un apartamento turístico, esto es, aquel que presta servicios propios del sector hotelero (recepción, limpieza periódica durante la estancia, lavandería, servicios de restauración…) los ingresos obtenidos tienen la consideración de rendimientos de actividades económicas.
- Los ingresos obtenidos del alquiler de una vivienda de uso turístico tienen la consideración de rendimientos de capital inmobiliario.
Independientemente de que se trate de un apartamento turístico o una vivienda para uso turístico, si en el desarrollo de la actividad, se dispone de personal contratado, las rentas obtenidas se consideran rendimientos de actividades económicas.
Si no se prestan servicios específicos del sector hotelero, el alquiler turístico no está sujeto a IVA, por lo que, están sujetos a ITP. El arrendador no tiene que presentar no ingresar el IVA.
En caso de prestar servicios propios de la industria hotelera, deberá tributar al tipo reducido del 10% (LIVA art.91.uno.2.2º).
La actividad de alquiler turístico da lugar a la obligación de presentar la correspondiente declaración de alta y de contribuir por IAE:
- Cuando se trate de un apartamento turístico, explotado por su propietario, se clasifica en el grupo 685 «Alojamiento turístico extrahotelero».
- Si se trata de una vivienda de uso turístico, nos encontramos ante una actividad encuadrada en el epígrafe 861.1 «Alquiler de vivienda».
Hay que tener en cuenta que la mayor parte de los alquileres turísticos estarán exentos de pagar por IAE, ya que la LHL art.82.1.c establece una exención para todas las personas físicas residentes, los sujetos pasivos del Impuesto sobre Sociedades, las sociedades civiles…, que tengan un importe neto de la cifra de negocios inferior a 1.000.000 de euros.
Algunas CCAA y algunos municipios han establecido una tasa turística por noche a abonar por los huéspedes y que debe ser cobrada por el arrendador.